L'impôt sur la vente d'un bien immobilier, calculé en un instant
Le prix inscrit dans l'acte de vente.
L'année d'achat du bien — elle fixe le coefficient de réévaluation.
Le prix payé à l'achat, inscrit dans l'acte.
Affiner : frais réels, travaux, intérêts
Retenus seulement s'ils dépassent le forfait de 15 % du prix d'acquisition.
Impôt à payer
36 000DH
Cotisation minimale : 3 % du prix de cession
Comment se calcule cet impôt
Quand un particulier vend un bien immobilier au Maroc, le profit réalisé est soumis à l'impôt sur le revenu au titre des profits fonciers — couramment appelé TPI. Le taux est de 20 % du profit net, avec un plancher : l'impôt ne peut jamais être inférieur à la cotisation minimale de 3 % du prix de vente, due même quand la vente ne dégage aucun profit (art. 144-II du CGI). Le profit n'est pas la simple différence entre prix de vente et prix d'achat : le prix d'achat est d'abord augmenté des frais d'acquisition — au forfait de 15 %, ou aux frais réels s'ils sont plus élevés (notre calculateur des frais d'acquisition vous les donne) —, des travaux justifiés et des intérêts ou marge Mourabaha payés, puis le tout est réévalué par un coefficient officiel qui compense l'inflation depuis l'année d'achat.
Les exonérations à connaître
La plus importante : l'habitation principale occupée depuis au moins 5 ans est exonérée (art. 63-II-B), terrain compris dans la limite de 5 fois la superficie couverte — et si le logement est resté vide avant la vente, vous disposez d'un délai d'un an. Au-delà de 4 000 000 DH de prix de vente, 3 % restent dus sur la fraction dépassant ce seuil. S'y ajoutent l'exonération des petites cessions (valeur totale des ventes de l'année sous 140 000 DH), celle du logement social dès 4 ans d'occupation, et celle des donations familiales proches (art. 63-III). Pour un bien hérité, le prix d'acquisition retenu est la valeur du bien au jour du décès — pas le prix payé autrefois par le défunt.
Déclarer dans les 30 jours — ou faire valider le calcul avant
La déclaration et le paiement se font dans les 30 jours suivant la vente (art. 83 et 173 du CGI), en ligne via Simpl. Depuis 2023, vous pouvez aussi demander un avis préalable à l'administration fiscale dans les 30 jours du compromis (art. 234 quinquies) : la DGI valide les éléments du calcul — ou le droit à l'exonération — avant que la vente ne soit conclue, ce qui vous protège d'un redressement ultérieur sur la valeur.
Les coefficients de réévaluation 2026
Les coefficients sont fixés chaque année par arrêté — pour 2026, l'arrêté n° 230.26 du 6 février 2026 (B.O. n° 7486). Le calculateur applique automatiquement celui de votre année d'achat ; le tableau complet :
Tableau complet 1946 → 2025
Avant 1946 : coefficient calculé sur la base d'un taux forfaitaire de 3 % par an (art. 65-II du CGI).
Questions fréquentes
Comment se calcule l'impôt sur la vente d'un bien immobilier ?
Profit imposable = prix de vente (moins les frais de cession justifiés) − prix de revient réévalué. Le prix de revient = prix d'achat + frais d'acquisition (forfait de 15 % ou frais réels supérieurs) + travaux justifiés + intérêts payés, le tout multiplié par le coefficient de l'année d'achat. L'impôt = 20 % du profit, sans pouvoir être inférieur à 3 % du prix de vente (art. 65, 73 et 144 du CGI).
La vente de ma résidence principale est-elle imposée ?
Non, si vous l'occupez comme habitation principale depuis au moins 5 ans au jour de la vente (art. 63-II-B). Mais si le prix dépasse 4 000 000 DH, une cotisation minimale de 3 % s'applique à la fraction au-delà (art. 144-II-2°). Pour un logement social, 4 ans suffisent.
Je vends un bien hérité : quel prix d'acquisition déclarer ?
La valeur vénale du bien au jour du décès, inscrite à l'inventaire successoral ou déclarée (art. 65) — pas le prix payé par le défunt. C'est souvent décisif : la plus-value imposable ne court qu'à partir de l'héritage.
Et si je vends à perte ?
Même sans profit, la cotisation minimale de 3 % du prix de cession reste due (art. 144-II-1°). C'est la règle la plus méconnue de cet impôt.
Quand faut-il déclarer et payer ?
Dans les 30 jours qui suivent la vente, par déclaration avec paiement spontané (art. 83 et 173) — en pratique via Simpl-IR. Vous pouvez aussi demander un avis préalable à la DGI dans les 30 jours du compromis (art. 234 quinquies) : l'administration valide le calcul avant la vente.
Les donations familiales sont-elles imposées ?
Les cessions à titre gratuit entre ascendants et descendants, entre époux, entre frères et sœurs, et dans le cadre de la kafala sont exonérées (art. 63-III). En dehors de ces liens, une donation est traitée comme une cession.
Ce résultat est-il officiel ?
C'est une estimation indicative fondée sur le CGI 2026 et l'arrêté des coefficients. Le calcul officiel est celui de la DGI — l'avis préalable (gratuit, en ligne) vous le confirme avant la vente.
Sources officielles
- Code général des impôts 2026 (Direction générale des impôts, tax.gov.ma) — art. 61-II et 65 (profit imposable), 63 (exonérations), 73-II-F-6° (taux 20 % libératoire), 83 et 173 (déclaration et paiement sous 30 jours), 144-II (cotisation minimale), 234 quinquies (avis préalable)
- Arrêté de la ministre de l'Économie et des Finances n° 230.26 du 6 février 2026 fixant les coefficients de réévaluation pour 2026 — Bulletin officiel n° 7486 du 26 février 2026, p. 1355-1356
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Comment nous vérifions ces chiffres
Estimation indicative, non opposable.