Frais de notaire : ce que vous paierez vraiment, poste par poste
Pour un logement à 800 000 DH, comptez environ 48 900 DH de frais, soit 6,1 % du prix — et contrairement à ce que leur nom suggère, l'essentiel ne va pas au notaire mais à l'État. Le calculateur ci-dessous détaille chaque poste pour votre prix réel, y compris le nouveau droit de 2 % sur les paiements en espèces.
Type de bien
Honoraires du notaire (%)
Aucun barème réglementaire n'a pu être établi : le taux se négocie. Le devis réel que nous avons vérifié applique 0,5 % sur 5,8 M DH ; les petits dossiers sont souvent plus chers en pourcentage — exigez votre devis et ajustez ici
Total des frais estimés
48 900DH
soit 6,1 % du prix
| Droits d'enregistrement | 32 000 |
| Conservation foncière (1,5 %) | 12 000 |
| Conservation foncière — droit fixe | 100 |
| Honoraires du notaire (HT) | 4 000 |
| TVA sur honoraires (20 %) | 800 |
Hors timbres, expéditions et débours divers (≈ 1 500 DH constatés sur devis) — demandez l'état prévisionnel détaillé à votre notaire.
Les quatre postes, expliqués
Droits d'enregistrement : 4 % du prix pour un logement, 5 % pour un terrain nu (art. 133 du CGI) — c'est l'impôt de la mutation. Conservation foncière : 1,5 % pour inscrire la propriété à votre nom au Livre foncier, plus un droit fixe de 100 DH par propriété — un devis réel l'écrit exactement ainsi : « Conservation foncière (1,5 %) +100 ». À ne pas confondre avec le certificat de propriété, qui se commande à part. Si l'achat est financé, s'y ajoute le droit d'inscription de l'hypothèque, dont le tarif officiel est calculé par tranches : 0,5 % jusqu'à 250 000 DH, 1,5 % jusqu'à 5 000 000 DH, puis 0,5 % au-delà. Honoraires du notaire : la seule part qui le rémunère — 0,5 % sur le devis réel que nous avons vérifié, mais ce taux se négocie et varie d'un dossier à l'autre. TVA : 20 % sur ces honoraires uniquement — pas sur les impôts.
Ce que dit un devis notarial réel
Nous avons rapproché ce calculateur, ligne à ligne, d'un devis de notaire de juillet 2026 portant sur un bien à 5 834 000 DH. Tout concorde : les 5 % d'enregistrement, les 1,5 % de conservation foncière augmentés du droit fixe, les honoraires et leur TVA.
Le point le plus instructif est l'hypothèque. Le devis porte « Hypothèque (2 330 000,00) … 32 550,00 DHS » — et c'est très exactement ce que donne le barème par tranches : 250 000 DH à 0,5 % font 1 250 DH, le reste à 1,5 % fait 31 200 DH, plus le droit fixe de 100 DH. Autrement dit, le notaire applique bien le décret. Un taux unique de 1,5 % aurait facturé 2 400 DH de plus.
Un écart subsiste, assumé : le devis ajoute 1 500 DH de timbres, expéditions et frais de dossier (avec leur TVA), que ce calculateur exclut et signale sous le résultat.
Ce devis a aussi tranché une question de méthode. Nous partions d'un taux d'honoraires de 1 % et d'un « barème plafonné par décret ». Vérification faite, nous n'avons pas pu établir qu'un barème réglementaire d'honoraires soit en vigueur : le décret pris pour l'application de l'article 15 de la loi 32.09 a été adopté en conseil de gouvernement fin 2018, mais l'avis rendu par le Conseil de la concurrence porte sur un projet, la profession le disait toujours non publié en mars 2019, et les grilles qui circulent dans la presse sont contradictoires entre elles. Nous avons donc retiré cette affirmation, et calé la valeur par défaut du curseur sur la seule pièce réelle que nous ayons vérifiée : 0,5 %. C'est un usage constaté, pas un tarif officiel — d'où le curseur, et d'où le conseil d'exiger votre devis.
La nouveauté 2026 que peu d'acheteurs connaissent
Depuis le 1er juillet 2026, payer une partie du prix « au noir du chèque » coûte cher : au-delà de 300 000 DH d'acquisition, chaque dirham non traçable subit 2 % de droit complémentaire. Sur la partie « noir » d'une transaction, c'est un surcoût sec — sans compter les risques juridiques de la sous-déclaration. Le virement et le chèque barré sont vos amis, et votre financement — qui transite par la banque — l'est aussi. Pour le volet Mourabaha, le guide dédié explique qui paie quoi et quand.
Et à la revente ?
Gardez précieusement les justificatifs de ces frais : à la revente, ils entrent dans le prix de revient et réduisent l'impôt sur le profit immobilier (TPI) — s'ils dépassent le forfait légal, ce sont les frais réels qui sont retenus. Notre calculateur TPI fait le calcul complet, coefficients officiels compris.