Financer votre logement, en connaissance de cause
Entre le crédit conventionnel et la Mourabaha participative, entre la mensualité affichée et ce qu'elle vous coûte vraiment après avantage fiscal, les écarts se chiffrent en dizaines de milliers de dirhams. Cette rubrique rassemble un simulateur à double onglet — le seul à calculer l'économie d'impôt des articles 28-II et 59-V sur votre échéancier réel — et des guides pratiques : le fonctionnement détaillé de la Mourabaha, les frais de notaire, la capacité d'emprunt. Tous appuyés sur les textes officiels.
- La Mourabaha, expliquée sans jargon Mécanisme, banques participatives agréées, Hamish Al Jiddiya, Takaful : le guide complet.
- Frais de notaire : le vrai total Enregistrement, conservation foncière, honoraires, TVA 20 %, droit +2 % espèces — avec calculateur.
- Capacité d'emprunt Combien votre salaire finance-t-il ? Budget logement, taux d'effort, crédits en cours.
Crédit classique ou Mourabaha : deux mécaniques, un même besoin
Le crédit conventionnel prête une somme et facture des intérêts, soumis à une TVA de 10 %. La Mourabaha, elle, repose sur l'achat-revente : la banque participative acquiert le bien et vous le revend avec une marge fixée d'avance (TVA de 10 % sur la marge), remboursée en mensualités constantes. Ni meilleure ni pire par principe : à durée et taux comparables, seul le calcul complet départage les deux — c'est exactement ce que fait le simulateur à double onglet, coût total et fiscalité comprise.
L'avantage fiscal que beaucoup laissent sur la table
Pour l'habitation principale, l'article 28-II du CGI déduit du revenu imposable les intérêts ou la marge, dans la limite de 10 % du revenu global imposable. Et si le bien répond à la définition du logement social (article 92-I-28° : prix jusqu'à 250 000 DH hors TVA, 50 à 80 m²), l'article 59-V va plus loin : la totalité de la mensualité devient déductible. Sur vingt ans, l'écart se compte en dizaines de milliers de dirhams — le simulateur le chiffre sur votre échéancier réel, mois par mois.
Le budget que l'on découvre chez le notaire
Au prix du bien s'ajoutent des frais d'acquisition : droits d'enregistrement de 4 % pour une habitation, conservation foncière de 1,5 %, honoraires du notaire (usage constaté autour de 0,5 % du prix, plus TVA de 20 %) et, quand le financement est garanti par hypothèque, son inscription au barème par tranches du décret (de 0,5 % à 1,5 % selon le montant garanti). Depuis juillet 2026, payer en espèces au-delà de 300 000 DH déclenche en plus un droit de 2 % sur la fraction non traçable. Le calculateur de frais de notaire fait le total poste par poste, et la capacité d'emprunt vous dit quel budget votre salaire finance — frais compris.
Questions fréquentes
La Mourabaha, comment ça marche ?
La banque participative achète le bien puis vous le revend à un prix majoré d'une marge connue d'avance, payable en mensualités fixes : pas d'intérêts, mais une marge, soumise à une TVA de 10 %. Le mécanisme complet — banques agréées, Hamish Al Jiddiya, Takaful — est détaillé dans notre guide Mourabaha.
Puis-je déduire mon financement de mes impôts ?
Oui, pour l'habitation principale : l'article 28-II du CGI permet de déduire du revenu imposable les intérêts du crédit ou la marge de la Mourabaha, dans la limite de 10 % du revenu global imposable. Pour un logement social au sens de l'article 92-I-28°, l'article 59-V permet même de déduire la totalité des remboursements. Le simulateur calcule l'économie réelle sur votre échéancier.
Quels frais s'ajoutent au prix du bien ?
Pour une habitation : droits d'enregistrement de 4 %, conservation foncière de 1,5 %, honoraires du notaire (usage constaté autour de 0,5 % du prix, plus TVA de 20 %) et, en cas de financement garanti, l'inscription d'hypothèque, calculée par tranches (de 0,5 % à 1,5 % selon le montant garanti). Notre calculateur de frais de notaire fait le total poste par poste.
Payer en espèces coûte-t-il plus cher ?
Oui depuis le 1 juillet 2026 : un droit complémentaire de 2 % s'applique à la fraction payée sans moyen traçable pour les acquisitions de plus de 300 000 DH. Un virement ou un chèque barré l'évite entièrement.
Combien puis-je emprunter avec mon salaire ?
Tout dépend de votre revenu net, de vos crédits en cours et du taux d'effort que la banque accepte. Notre calculateur de capacité d'emprunt traduit votre salaire en budget logement, mensualité soutenable comprise.
Sources officielles
- DGI — Code Général des Impôts 2026, art. 28-II, 59-V, 92-I-28° (déductions) et 133 (droits d'enregistrement)
- Bank Al-Maghrib — banques et fenêtres participatives agréées (loi bancaire n° 103-12)
- Décret n° 2-16-375 du 18/07/2016 (BO n° 6484) — tarif de la conservation foncière (ANCFCC)
- Loi de finances 2026 — droit complémentaire de 2 % sur les paiements non traçables
Dernière mise à jour :