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Immatriculer un bien : de la melkia au titre foncier, étape par étape

Une grande partie du foncier marocain vit sans titre : la propriété se transmet par actes adoulaires, la fameuse melkia. L'immatriculation foncière — التحفيظ العقاري — est la procédure qui fait entrer ce bien au registre, lui ouvre un titre foncier et le rend, à partir de là, opposable à tous. Elle n'a rien d'une formalité de guichet : elle mêle un dépôt, une publicité officielle, une opération sur le terrain et un délai d'oppositions.

Les six étapes de la procédure ordinaire

L'ANCFCC publie le déroulé complet. On peut le résumer ainsi :

  1. Le dépôt de la réquisition. La demande, appuyée de tout acte établissant le droit de propriété, est présentée à la conservation foncière après un repérage préalable au service du cadastre. Après étude, visa et paiement des droits, la réquisition est enrôlée et une convocation fixe la date et l'heure du bornage.
  2. La publicité. Un extrait de la réquisition est publié au Bulletin officiel et affiché, avec l'avis de bornage, au tribunal de première instance, à l'autorité locale et au conseil communal du lieu où se trouve le bien.
  3. Le bornage. C'est à la fois une opération topographique, un acte de publicité et une enquête juridique sur les lieux. Il est exécuté par un ingénieur géomètre topographe assermenté, en présence du requérant ou de son mandataire et des parties intéressées, et donne lieu à un procès-verbal et à un croquis.
  4. Le levé et le plan foncier. Le levé détermine la situation, les limites, l'assiette et la consistance exactes du bien, et le rattache au réseau géodésique. Il aboutit au plan foncier définitif.
  5. L'avis de clôture de bornage, publié au Bulletin officiel et affiché aux mêmes endroits. Les oppositions sont recevables jusqu'à l'expiration du délai de deux mois qui suit cette publication.
  6. Le repérage définitif et la décision du conservateur.

La décision : quatre issues possibles, pas une

C'est le point que les récits simplifiés escamotent. Au terme de la procédure, le conservateur peut :

  • immatriculer le bien et établir le titre foncier, une fois assuré que toutes les formalités ont été accomplies, que la demande est régulière, que les documents produits suffisent et qu'aucune opposition n'a été formulée ;
  • annuler la réquisition — absence au bornage sans excuse valable dans le mois de la sommation, bornage impossible deux fois de suite à cause d'un litige, ou requérant qui ne suit pas la procédure dans les trois mois suivant la sommation ;
  • rejeter la demande, si elle est irrégulière ou si les documents produits sont insuffisants ;
  • transmettre le dossier au tribunal de première instance, en cas d'opposition, pour qu'il statue.

Une réquisition déposée n'est donc jamais un titre acquis. Elle le devient si personne ne la conteste et si le requérant tient son rôle jusqu'au bout.

Ce que coûte la procédure

Depuis que le tarif officiel — décret n° 2.16.375 — est de nouveau accessible, les montants peuvent être donnés sans détour. Pour une réquisition d'immatriculation facultative :

Droit Montant
Droit de publicité 500 DH
Droit ad valorem 1 % de la valeur
Droit superficiaire 50 DH par are (urbain) ou par hectare (rural)
Établissement du duplicata 200 DH
Droit fixe 100 DH
Minimum de perception 1 000 DH

Une réquisition déposée en vertu d'un acte constitutif de propriété établi aux fins d'immatriculation obéit à un tarif plus léger, réservé aux propriétés situées hors des périmètres urbains. Et l'enrôlement est gratuit dans les secteurs de remembrement rural, les zones d'immatriculation d'ensemble et les zones d'immatriculation obligatoire.

Ces droits sont ceux de la conservation foncière seule : ils n'incluent ni les honoraires de l'adoul ou du notaire, ni ceux de l'ingénieur géomètre topographe agréé lorsqu'il intervient.

L'immatriculation d'ensemble : facultative et gratuite

À côté de la procédure ordinaire, le dahir du 25 juillet 1969 prévoit l'immatriculation foncière d'ensemble des propriétés rurales. L'État ouvre une zone par arrêté ministériel publié au Bulletin officiel, mène des campagnes de sensibilisation, procède à une reconnaissance parcellaire et à une enquête juridique, puis enrôle les réquisitions dans un délai d'un an — prorogeable de six mois au maximum.

L'agence la présente comme facultative et gratuite, l'exception étant l'opposant, qui doit s'acquitter de la taxe judiciaire et des droits de plaidoirie. Si votre commune rurale est concernée par une campagne, c'est de très loin la voie la moins coûteuse : il vaut la peine de se renseigner auprès de l'autorité locale avant d'engager une procédure ordinaire.

Après l'immatriculation

Une fois le titre ouvert, le bien change de monde. Il reçoit un numéro rattaché à une conservation, sa vie juridique s'inscrit au registre, et le propriétaire reçoit le duplicata du titre foncier accompagné du plan. À partir de là, chaque vente, chaque hypothèque et chaque saisie s'inscrivent — et se lisent sur un certificat de propriété que l'on peut demander à tout moment.

Questions fréquentes

Combien de temps dure une immatriculation foncière ?

Le document officiel de l'ANCFCC sur les délais des principales formalités annonce douze mois pour l'immatriculation — sans opposition. C'est un ordre de grandeur, pas une garantie : la durée dépend du bornage, de la production des actes et, surtout, de l'apparition d'oppositions, qui envoient le dossier devant le tribunal de première instance.

Combien coûte le dépôt d'une réquisition d'immatriculation ?

Pour une réquisition facultative, le décret prévoit 500 DH de droit de publicité, un droit ad valorem de 1 %, un droit superficiaire de 50 DH par are en propriété urbaine ou par hectare en propriété rurale, un droit fixe de 100 DH, 200 DH pour l'établissement du duplicata, avec un minimum de perception de 1 000 DH.

Existe-t-il des cas où l'immatriculation est gratuite ?

Oui, et c'est rarement dit. L'enrôlement des réquisitions est gratuit pour les propriétés situées dans les secteurs de remembrement rural, les zones d'immatriculation d'ensemble et les zones d'immatriculation obligatoire. L'immatriculation foncière d'ensemble, prévue par le dahir du 25 juillet 1969 pour les propriétés rurales, est présentée par l'agence comme facultative et gratuite — sauf en cas d'opposition, l'opposant devant alors s'acquitter de la taxe judiciaire et des droits de plaidoirie.

Qui peut déposer une réquisition ?

Le propriétaire, le copropriétaire, et les bénéficiaires de droits réels énumérés par la loi : usufruit, superficie, emphytéose, zina, houa et surélévation, habous. S'y ajoutent le bénéficiaire de servitudes foncières avec le consentement du propriétaire, le créancier impayé qui entreprend une saisie immobilière en vertu d'une décision de justice, et le représentant légal d'un incapable ou d'un mineur.

Quelqu'un s'oppose à mon immatriculation. Que se passe-t-il ?

Les oppositions sont recevables jusqu'à l'expiration du délai de deux mois qui suit la publication au Bulletin officiel de l'avis de clôture de bornage. Si une opposition est formée, le conservateur ne tranche pas : il transmet la réquisition et les pièces au tribunal de première instance, qui statue. La procédure administrative s'arrête là où commence le débat judiciaire.

Peut-on perdre sa réquisition sans être opposé ?

Oui, par annulation. Le conservateur annule la réquisition si le requérant ou son mandataire est absent au bornage sans excuse valable présentée dans le mois qui suit la sommation, si le bornage n'a pu être exécuté deux fois de suite à cause d'un litige, ou si le requérant ne suit pas la procédure dans les trois mois qui suivent la sommation. L'immatriculation demande de la présence et de la diligence.

Sources officielles

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