Peut-on « extraire » un titre foncier ?

Non, et c'est la source de bien des malentendus. Le titre foncier est un registre tenu par la conservation foncière : il ne sort pas de l'administration. Ce que l'on obtient, c'est soit le duplicata — la copie officielle remise au propriétaire —, soit un certificat qui décrit la situation du bien à un instant donné. Les deux existent, ils ne se remplacent pas.

Le duplicata du titre foncier est-il payant ?

Le premier ne l'est pas : l'agence indique que le duplicata est délivré gratuitement au propriétaire ou à son mandataire, accompagné du plan foncier. Ce sont les duplicata suivants qui se paient — celui qui remplace un exemplaire perdu, volé ou détérioré.

J'ai perdu mon duplicata. Que faut-il faire ?

Le parcours est exigeant, parce que le document ouvre des droits. Il faut une déclaration précisant votre identité et les circonstances de la perte, une copie légalisée de la carte nationale, une déclaration de perte ou de vol auprès des autorités compétentes, et un exemplaire d'un quotidien national où la perte a été publiée. Le nouveau duplicata n'est délivré que quinze jours après la publication d'un avis au Bulletin officiel.

Et si le duplicata est simplement abîmé ?

Le circuit est bien plus court : une demande datée et signée, une copie légalisée de la carte nationale, et le duplicata détérioré lui-même, que vous remettez. Ni déclaration de perte, ni annonce dans un journal, ni délai de quinze jours.

Nous sommes plusieurs héritiers sur le même titre. Aurons-nous chacun un duplicata ?

Non. En cas d'indivision, l'agence ne délivre qu'un seul duplicata, remis au copropriétaire mandaté à cet effet. C'est une source fréquente de tension entre héritiers : le document est unique, il faut donc s'entendre sur celui qui le détient, et passer par un certificat de propriété chaque fois qu'un autre indivisaire a besoin d'une preuve.

Comment retrouver le numéro d'un titre foncier ?

Il figure sur le duplicata, sur les actes de vente et sur les certificats déjà délivrés. À défaut, la conservation foncière du lieu où se trouve le bien peut effectuer une recherche : le tarif la facture 50 DH par personne et par conservation foncière — une recherche par conservation, donc, et pas une recherche nationale.

Titre foncier et duplicata : le registre reste à la conservation, la copie est à vous

Beaucoup de propriétaires croient détenir leur titre foncier. En réalité, le titre foncier — الرسم العقاري — est un registre qui reste à la conservation foncière : on y inscrit, ligne après ligne, la vie juridique du bien. Ce que le propriétaire détient chez lui est une copie officielle de ce registre, le duplicata. Comprendre cette distinction, c'est savoir quoi demander, et à qui.

Le registre d'un côté, la copie de l'autre

Le titre foncier est ouvert au moment de l'immatriculation. Il porte un numéro, rattaché à une conservation foncière précise, et il enregistre tout ce qui touche au bien : les propriétaires successifs, les quotes-parts en cas d'indivision, les hypothèques, les servitudes, les saisies, les prénotations.

Le duplicata est la copie conforme de ce registre, remise au propriétaire. L'agence le définit comme un document conforme au livre foncier original, où figurent toutes les inscriptions et mentions portées au registre, auquel est annexé un plan foncier de la propriété. Il est signé et authentifié par le conservateur.

Deux conséquences pratiques :

votre duplicata date du jour où il a été établi. Si une hypothèque a été inscrite depuis, elle ne s'y trouve pas. Pour connaître la situation à jour, c'est un certificat de propriété qu'il faut demander ;
en cas d'indivision, il n'est délivré qu'un seul duplicata, au copropriétaire mandaté. Les autres indivisaires ne détiennent rien de matériel : ils prouvent leur droit par certificat.

Le duplicata est gratuit — le deuxième ne l'est plus

C'est l'un des points les moins connus du foncier marocain : la copie du titre est délivrée gratuitement au propriétaire ou à son mandataire, avec le plan foncier. Le web ne parle que du certificat payant ; la gratuité du duplicata, elle, est écrite noir sur blanc sur la page des produits de l'agence.

En revanche, remplacer un duplicata a un coût, fixé par le décret n° 2.16.375. En cas de perte, de vol ou de destruction totale : 250 DH de droit de publicité, 50 DH par page, 100 DH de droit fixe, 100 DH pour la copie du plan foncier, avec un minimum de perception de 500 DH. En cas de simple détérioration, le droit de publicité disparaît : il reste le droit par page, le droit fixe et la copie du plan.

Perte ou vol : un parcours volontairement exigeant

Le duplicata ouvre des droits sur un bien immobilier. Sa reconstitution est donc encadrée. L'agence demande, pour une perte, un vol ou une destruction totale :

une déclaration indiquant votre identité, les circonstances de la perte et tous les renseignements que vous détenez ;
une copie légalisée de la carte nationale ;
une déclaration de perte ou de vol déposée auprès des autorités compétentes ;
un exemplaire d'un quotidien national dans lequel la déclaration a été insérée.

Et surtout un délai : le nouveau duplicata n'est établi que quinze jours après la publication d'un avis au Bulletin officiel. Personne ne peut l'accélérer — c'est le temps offert à qui voudrait s'opposer.

Pour une détérioration ou une destruction partielle, tout est plus simple : une demande datée et signée, une copie légalisée de la carte nationale, et le duplicata abîmé, que vous rendez.

Lire un titre foncier : ce qui compte vraiment

Quand vous avez le document sous les yeux — duplicata ou certificat —, trois lignes méritent votre attention avant toute transaction :

le numéro du titre et sa conservation : ce sont eux qui identifient le bien, pas l'adresse ;
la contenance : la superficie enregistrée, qui peut différer de celle annoncée par un vendeur. Le plan cadastral et le calcul de contenances la justifient ;
les inscriptions : hypothèque, saisie, prénotation, servitude. Une hypothèque inscrite ne disparaît pas parce que le crédit a été remboursé — il faut une mainlevée, et elle s'inscrit au titre comme le reste.

Un bien sans titre foncier

Une grande partie du foncier marocain n'est pas immatriculée : elle circule par actes adoulaires — la melkia. Il n'y a alors ni titre, ni duplicata, ni plan foncier, et aucun de ces documents ne peut être délivré. Le passage au registre suppose une procédure d'immatriculation foncière : une réquisition, un bornage sur le terrain, une phase d'oppositions, puis la décision du conservateur.