Votre mensualité — et votre économie d'impôt — en 10 secondes

La banque participative achète le bien puis vous le revend à un prix majoré d'une marge bénéficiaire connue d'avance, payable en mensualités constantes. Il n'y a pas d'intérêt : la rémunération de la banque est cette marge, fixée au contrat, soumise à une TVA de 10 %. C'est le mode de financement validé par le Conseil Supérieur des Ouléma pour les banques participatives marocaines.

Le « dépôt de sérieux » : la somme que vous versez pour engager l'opération, l'équivalent de l'apport personnel du crédit classique. Il est déduit du montant à financer et, en cas de renoncement de votre part, la banque peut y prélever le préjudice réel subi.

Pour l'acquisition de votre habitation principale, la rémunération versée (marge ou intérêts) se déduit de votre revenu imposable, dans la limite de 10 % de ce revenu. Comme la part de marge décroît au fil de l'échéancier, l'économie est maximale les premières années puis diminue — notre simulateur la calcule année par année sur votre échéancier réel.

Si le bien est un logement social au sens de l'art. 92-I-28° du CGI et qu'il s'agit de votre habitation principale, c'est la totalité de la mensualité — capital et rémunération — qui se déduit de votre revenu salarial, sous condition de retenue à la source par l'employeur. L'impôt tombe souvent à zéro. Les deux régimes ne se cumulent pas : le simulateur applique automatiquement le plus favorable.

Trois conditions cumulatives, fixées par l'art. 92-I-28° du CGI : un prix de vente ne dépassant pas 250 000 DH hors TVA, une superficie couverte de 50 à 80 m², et l'usage d'habitation principale. Attention : le conventionnement des programmes s'est arrêté fin 2020 — l'éligibilité de votre bien précis se confirme auprès du promoteur (convention signée avant cette date) ou de la DGI, avant de signer.

À taux égal, les mécaniques financières sont proches ; tout se joue sur le taux proposé, les frais annexes (Takaful contre assurance emprunteur, frais de dossier) et votre situation fiscale — identique dans les deux cas, la déduction s'appliquant aux deux. Comparez avec les deux onglets du simulateur, en saisissant les taux réels de vos offres — au-delà des chiffres, le choix engage aussi vos convictions : la Mourabaha est sans riba, validée par le Conseil Supérieur des Ouléma.

Oui dans les deux formules. Côté Mourabaha, la banque peut consentir une remise sur la marge restante — pratique courante mais non garantie par le contrat. Côté crédit ribawi, des indemnités de remboursement anticipé peuvent s'appliquer. Dans les deux cas, demandez la simulation chiffrée à votre banque avant de signer — le tableau d'amortissement de l'outil vous donne déjà le capital restant dû année par année.

Le 4,4 % de l'onglet Mourabaha est le milieu de la fourchette constatée sur les offres des banques participatives (relevé de juillet 2026, revu trimestriellement). Le taux de l'onglet ribawi n'est PAS une moyenne du marché — les banques conventionnelles ne publient pas leurs taux — c'est une simple valeur de départ pour la comparaison. Ne concluez donc pas de l'écart entre les deux défauts que l'une des formules est moins chère : seuls les taux écrits sur VOS offres comptent, et l'outil est fait pour les recevoir.