الرسم العقاري ونظيره: السجل يبقى بالمحافظة، والنسخة لكم

كثير من الملاك يعتقدون أنهم يحوزون رسمهم العقاري. والحقيقة أن الرسم العقاري سجل يبقى بالمحافظة العقارية: تُقيَّد فيه، سطراً بعد سطر، الحياة القانونية للعقار. أما ما يحوزه المالك في بيته فهو نسخة رسمية من هذا السجل، تسمى النظير. فهم هذا الفرق يعني معرفة ما يُطلب، وممن يُطلب.

السجل من جهة، والنسخة من جهة أخرى

يُفتح الرسم العقاري عند التحفيظ. يحمل رقماً، مرتبطاً بمحافظة عقارية بعينها، ويسجل كل ما يمس العقار: الملاك المتعاقبين، والأنصبة في حالة الشياع، والرهون، والارتفاقات، والحجوزات، والتقييدات الاحتياطية.

النظير هو النسخة المطابقة لهذا السجل، تُسلَّم للمالك. تعرّفه الوكالة بأنه وثيقة مطابقة للسجل العقاري الأصلي، ترد فيها جميع التقييدات والبيانات المضمَّنة بالسجل، يُرفق بها التصميم العقاري للملك. ويوقعه المحافظ ويصادق عليه.

نتيجتان عمليتان:

• نظيركم يعود إلى اليوم الذي أُعدّ فيه. فإن قُيّد رهن بعد ذلك، فلن تجدوه فيه. ولمعرفة الوضعية المحيَّنة، تُطلب شهادة الملكية؛
• في حالة الشياع، لا يُسلَّم إلا نظير واحد، للشريك المنتدب. أما باقي الشركاء فلا يحوزون شيئاً مادياً: يثبتون حقهم بالشهادة.

النظير مجاني — والثاني لم يعد كذلك

هذه من أقل النقط تداولاً في العقار المغربي: نسخة الرسم تُسلَّم مجاناً للمالك أو لنائبه، مع التصميم العقاري. الويب لا يتحدث إلا عن الشهادة المؤدى عنها؛ أما مجانية النظير فمكتوبة بوضوح في صفحة منتوجات الوكالة.

في المقابل، تعويض نظير له كلفة، يحددها المرسوم رقم 2.16.375. في حالة الضياع أو السرقة أو التلف الكلي: 250 درهم وجيبة إشهار، و50 درهم عن كل صفحة، و100 درهم وجيبة ثابتة، و100 درهم عن نسخة التصميم العقاري، مع حد أدنى للاستيفاء قدره 500 درهم. أما في حالة التلف الجزئي فتسقط وجيبة الإشهار: تبقى الوجيبة عن كل صفحة، والوجيبة الثابتة، ونسخة التصميم.

الضياع أو السرقة: مسطرة مشددة عن قصد

النظير يفتح حقوقاً على عقار. لذلك فإعادة تكوينه مؤطَّرة. تطلب الوكالة، في حالة الضياع أو السرقة أو التلف الكلي:

1. تصريحاً يبيّن هويتكم وظروف الضياع وكل المعطيات التي تتوفرون عليها؛
2. نسخة مصادقاً عليها من البطاقة الوطنية؛
3. تصريحاً بالضياع أو السرقة لدى السلطات المختصة؛
4. عدداً من جريدة وطنية يومية نُشر فيه هذا التصريح.

وقبل ذلك كله أجل: لا يُعدّ النظير الجديد إلا بعد خمسة عشر يوماً من نشر إعلان بالجريدة الرسمية. ولا أحد يستطيع تسريع هذا الأجل — فهو الوقت الممنوح لمن أراد أن يتعرض.

أما في حالة التلف أو الضياع الجزئي، فكل شيء أبسط: طلب مؤرخ وموقَّع، ونسخة مصادق عليها من البطاقة الوطنية، والنظير التالف الذي تعيدونه.

قراءة رسم عقاري: ما يهم فعلاً

حين تكون الوثيقة بين أيديكم — نظيراً كانت أو شهادة — فثلاثة سطور تستحق انتباهكم قبل أي معاملة:

• رقم الرسم ومحافظته: هما اللذان يعرّفان العقار، لا العنوان؛
• المساحة: المساحة المسجَّلة، وقد تختلف عما يعلنه بائع. التصميم العقاري وحساب المساحة يبرّرانها؛
• التقييدات: رهن، أو حجز، أو تقييد احتياطي، أو ارتفاق. الرهن المقيَّد لا يزول لمجرد أن القرض سُدّد — لا بد من التشطيب عليه، وهو يُقيَّد بالرسم كباقي التقييدات.

عقار بلا رسم عقاري

جزء كبير من العقار بالمغرب غير محفَّظ: ينتقل بعقود عدلية، أي بالملكية. حينها لا رسم ولا نظير ولا تصميم عقاري، ولا يمكن تسليم أي من هذه الوثائق. والانتقال إلى السجل يفترض مسطرة تحفيظ عقاري: مطلب، وتحديد في عين المكان، ومرحلة تعرضات، ثم قرار المحافظ.