ضريبة بيع العقار، محسوبة في لحظة
الثمن المضمّن في عقد البيع.
سنة شراء العقار — وهي التي تحدد معامل إعادة التقييم.
الثمن المؤدى عند الشراء كما هو مضمّن في العقد.
تدقيق الحساب: مصاريف فعلية، أشغال، فوائد
لا تُعتمد إلا إذا تجاوزت الجزاف المحدد في 15 % من ثمن الاقتناء.
الضريبة المستحقة
36 000درهم
الحد الأدنى: 3 % من ثمن البيع
كيف تُحسب هذه الضريبة
عندما يبيع شخص عقاراً بالمغرب، يخضع الربح المحقق للضريبة على الدخل برسم الأرباح العقارية — المعروفة اختصاراً بـTPI. السعر هو 20 % من الربح الصافي، مع حد أدنى لا تنزل عنه الضريبة أبداً: 3 % من ثمن البيع، وهو مستحق حتى عند انعدام الربح (المادة 144-II). والربح ليس مجرد الفرق بين ثمن البيع وثمن الشراء: فثمن الشراء يُضاف إليه أولاً مصاريف الاقتناء — جزافاً 15 %، أو المصاريف الفعلية إن كانت أعلى (حاسبة مصاريف التوثيق تعطيكم تقديرها) — ثم الأشغال المبررة وفوائد القرض أو هامش المرابحة، ويُضرب المجموع في معامل إعادة تقييم رسمي يعوّض التضخم منذ سنة الشراء.
الإعفاءات التي يجب معرفتها
أهمها: السكن الرئيسي المسكون منذ 5 سنوات على الأقل معفى (المادة 63-II-B)، بما فيه الأرض في حدود 5 أضعاف المساحة المغطاة — وإذا بقي المسكن شاغراً قبل البيع فلكم مهلة سنة. وفوق 4 000 000 درهم من ثمن البيع، يبقى 3 % مستحقاً على ما جاوز هذا السقف. ويُضاف إلى ذلك إعفاء التفويتات الصغيرة (مجموع بيوعات السنة دون 140 000 درهم)، وإعفاء السكن الاجتماعي ابتداءً من 4 سنوات، وإعفاء الهبات العائلية القريبة (المادة 63-III). وعند بيع عقار موروث، يُعتمد كثمن اقتناء قيمة العقار يوم وفاة المورّث — لا الثمن الذي أداه المورّث قديماً.
التصريح داخل 30 يوماً — أو المصادقة على الحساب قبل البيع
يتم التصريح والأداء داخل 30 يوماً من تاريخ البيع (المادتان 83 و173)، عبر الإنترنت بمنصة Simpl. ومنذ 2023 يمكنكم أيضاً طلب رأي مسبق من إدارة الضرائب داخل 30 يوماً من الوعد بالبيع (المادة 234 المكررة أربع مرات): تصادق الإدارة على عناصر الحساب — أو على حق الإعفاء — قبل إتمام البيع، وهو ما يقيكم من تصحيح ضريبي لاحق على القيمة.
معاملات إعادة التقييم 2026
تُحدد المعاملات كل سنة بقرار وزاري — وبرسم 2026 بالقرار رقم 230.26 الصادر في 6 فبراير 2026 (الجريدة الرسمية عدد 7486). الحاسبة تطبق تلقائياً معامل سنة اقتنائكم؛ وهذا الجدول الكامل:
الجدول الكامل 1946 ← 2025
قبل 1946: يُحسب المعامل على أساس نسبة جزافية قدرها 3 % عن كل سنة (المادة 65-II من المدونة).
أسئلة شائعة
كيف تُحسب الضريبة على بيع عقار؟
الربح الخاضع للضريبة = ثمن البيع (بعد خصم مصاريف التفويت المبررة) − ثمن التكلفة بعد إعادة التقييم. وثمن التكلفة = ثمن الشراء + مصاريف الاقتناء (جزافاً 15 % أو المصاريف الفعلية إن كانت أعلى) + الأشغال المبررة + الفوائد المؤداة، مضروباً في معامل سنة الاقتناء. والضريبة = 20 % من الربح، على ألا تقل عن 3 % من ثمن البيع (المواد 65 و73 و144 من المدونة العامة للضرائب).
هل بيع السكن الرئيسي خاضع للضريبة؟
لا، إذا كنتم تسكنونه سكناً رئيسياً منذ 5 سنوات على الأقل يوم البيع (المادة 63-II-B). لكن إذا تجاوز الثمن 4 000 000 درهم، يُستحق حد أدنى قدره 3 % على ما جاوز هذا المبلغ (المادة 144-II-2°). وفي السكن الاجتماعي تكفي 4 سنوات.
أبيع عقاراً ورثته: ما ثمن الاقتناء الذي أصرّح به؟
القيمة التجارية للعقار يوم وفاة المورّث، كما هي مضمّنة في جرد التركة أو مصرَّح بها (المادة 65) — وليس الثمن الذي أداه المورّث قديماً. وهذا غالباً ما يغيّر النتيجة كثيراً: الربح لا يُحسب إلا ابتداءً من الإرث.
وإن بعتُ بخسارة؟
حتى بدون ربح، يبقى الحد الأدنى المقدر في 3 % من ثمن البيع مستحقاً (المادة 144-II-1°). وهذه أكثر قواعد هذه الضريبة جهلاً بين الباعة.
متى يجب التصريح والأداء؟
داخل 30 يوماً من تاريخ البيع، بتصريح مع أداء تلقائي (المادتان 83 و173) — عملياً عبر منصة Simpl. ويمكنكم أيضاً طلب رأي مسبق من إدارة الضرائب داخل 30 يوماً من الوعد بالبيع (المادة 234 المكررة أربع مرات): تصادق الإدارة على عناصر الحساب قبل إتمام البيع.
هل الهبات العائلية خاضعة للضريبة؟
التفويتات بغير عوض بين الأصول والفروع، وبين الأزواج، وبين الإخوة والأخوات، وفي إطار الكفالة، معفاة (المادة 63-III). وخارج هذه الروابط تعامَل الهبة معاملة البيع.
هل هذه النتيجة رسمية؟
إنها تقدير إرشادي مبني على المدونة العامة للضرائب 2026 وقرار المعاملات. الحساب الرسمي هو حساب إدارة الضرائب — والرأي المسبق (مجاني، عبر الإنترنت) يؤكده لكم قبل البيع.
المصادر الرسمية
- المدونة العامة للضرائب 2026 (المديرية العامة للضرائب) — المواد 61-II و65 (الربح الخاضع)، 63 (الإعفاءات)، 73-II-F-6° (سعر 20 % إبرائي)، 83 و173 (التصريح والأداء داخل 30 يوماً)، 144-II (الحد الأدنى)، 234 المكررة أربع مرات (الرأي المسبق)
- قرار وزيرة الاقتصاد والمالية رقم 230.26 الصادر في 6 فبراير 2026 بتحديد معاملات إعادة التقييم لسنة 2026 — الجريدة الرسمية عدد 7486 بتاريخ 26 فبراير 2026، ص. 1355-1356
آخر تحديث:
تقدير إرشادي غير مُلزِم.